Складская недвижимость, продажа, аренда складов, складских помещений.

Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения.
Прошедший 2005 год стал знаковым для рынка складской недвижимости: началось строительство высококачественных логистических комплексов, причем существенная часть помещений сдана в аренду еще на этапе строительства. Было заявлено о запуске крупных проектов, во многом определяющих судьбу рынка на ближайшие годы.
Однако по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости рынок качественных складских помещений развит слабо, по-прежнему практически отсутствуют свободные площади. Относительно небольшие объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями в получении земельных участков под него. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, так как все еще существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.
Предложение
Объем нового строительства качественных складских помещений класса А и В в 2005 году составил примерно 320 тыс. кв. м, что оказалось существенно ниже прогнозируемой величины. Ни один из крупных (около 100 тыс. кв. м и более) проектов, заявленных к сдаче в 2005 году, полностью так и не был введен в эксплуатацию.
Общий объем предложения профессиональных складских помещений класса А и В в Московском регионе по-прежнему остается на чрезвычайно низком уровне и составляет менее 45 % от общего предложения складских помещений, при этом на класс А в настоящий момент приходится не более 750 тыс. кв. м.
Условно Московский регион разделен на три зоны: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Строительство складских помещений в столице в настоящий момент нерентабельно: слишком высока цена земли и отсутствуют подходящие участки, в связи с чем здесь эффективнее использовать небольшие склады в составе торговых и офисных центров.
В 2005 году основное строительство разворачивалось на расстоянии 1-25 км от МКАД, при этом безусловное лидерство по общему объему предложения по-прежнему занимают Ленинградское и Ярославское направления. Порядка 30% общего строительства в 2005 году пришлось на юго-восточное направление.
В 2005 году возросла доля договоров предварительной аренды складских помещений и обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Если раньше большинство договоров заключали на 3-5 лет, то сейчас — на 8-10.
Одной из тенденций 2005 года является увеличение средней площади новых проектов.
Девелоперами строительства новых складов выступают и российские, и иностранные компании.
Спрос
Спрос на высококачественные складские помещения в 2005 году был стабильно высоким и превышал существующее предложение примерно в два раза. В основном спрос определяли сети супер- и гипермаркетов, магазины электроники, производители и логистические операторы. Наиболее востребованы были помещения площадью от 4 тыс. до 10 тыс. кв. м. Кроме того, отмечен возрастающий спрос на гораздо большие площади (от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м).
В прошлом году обозначилась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. Примерно 30% потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30-100 км от МКАД. В основном их интересовали наименее загруженные транспортные артерии — Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе.
В конце 2005 года большим спросом также пользовались складские комплексы на юго-западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.
Цены
Арендные ставки на складские помещения Московского региона сохраняются на очень высоком уровне.
В течение года наблюдался незначительный рост цен на высококачественные складские помещения, чему причиной их острая нехватка.
По состоянию на конец 2005 года уровень арендных ставок в классе А остановился на отметке 150-160 долл. США за 1 кв. м в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляет 110-130 долл. США.
Прогноз
В течение ближайших двух лет запланирован ввод в эксплуатацию более 2 млн. кв. м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что эта цифра будет значительно меньше и составит не более 1,2-1,5 млн. кв. м.
По мере выхода на рынок новых объектов количество свободных площадей будет увеличиваться, но существующие максимальные ставки аренды, скорее всего, сохранятся на нынешнем уровне минимум до 2007 года.
В 2006 году ожидается дальнейшее увеличение спроса, причем в основном со стороны логистических компаний.
Прогнозируется смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении Ленинградского шоссе, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы.

Так же у нас вы можете получить развернутую информацию о аренде офисов в Москве и Подмосковье.